¿Qué es un intercambio 1031?
Los intercambios similares, también conocidos como intercambios de impuestos diferidos, están definidos en la sección 1031 del Código de Impuestos Internos (IRC). Un intercambio de impuestos diferidos 1031 ofrece a los contribuyentes una de las últimas grandes oportunidades para generar riqueza y ahorrar impuestos. Al completar un Intercambio 1031, el Contribuyente ("Intercambiador") puede disponer de activos de inversión o de uso comercial, adquirir propiedad de reemplazo y diferir el impuesto que normalmente se adeudaría por la venta.
Desde 1921, la sección 1031 ha permitido que un contribuyente intercambie activos de inversión o de uso comercial por otros activos de inversión o uso comercial del mismo tipo sin reconocer una ganancia imponible en la venta de los activos antiguos. Los impuestos que de otro modo habrían sido adeudados por la venta son así diferidos.
Un Intercambio 1031 permite a los inversionistas diferir el impuesto federal a las ganancias de capital, el impuesto estatal sobre la renta ordinario, el impuesto sobre la renta de inversión neta y la recuperación de la depreciación en la venta de propiedades de inversión si se cumplen ciertos criterios, que incluyen:
-Compre una propiedad de reemplazo por un valor igual o mayor al precio de venta y reinvierta todos los ingresos
-Identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre de la venta
-Comprar propiedad de reemplazo dentro de los 180 días posteriores al cierre de la venta
-Debe vender y comprar propiedades que se consideren "del mismo tipo" entre sí
-El proceso debe ser manejado por un Intermediario Calificado (QI)
¿Es un intercambio parcial un intercambio 1031 válido?
¿Intercambio parcial? Estrategias para lograr el 100% de diferimiento de impuestos.
Un Intercambio 1031 le permite a un contribuyente diferir el 100% de su obligación tributaria por ganancias de capital. Para hacer esto, el intercambiador debe comprar una nueva Propiedad de Reemplazo igual o superior en valor a la propiedad vendida y reinvertir todo el producto de la venta de su antigua propiedad.
Pero, ¿qué sucede si un contribuyente desea comprar una propiedad de menor valor o toma una parte del efectivo del cierre de la venta y solo invierte una parte de sus ganancias en un Intercambio 1031? La buena noticia es que estas transacciones aún califican para el aplazamiento de impuestos según la Sección 1031 del Código Tributario. Simplemente se convierten en intercambios 1031 "parciales" en los que el contribuyente tiene una transacción parcialmente con impuestos diferidos en lugar de diferir todos sus impuestos.
La parte de los ingresos del intercambio que no se reinvierte se denomina "arranque" y está sujeta a impuestos de recuperación de ganancias de capital y depreciación. Por lo general, el arranque es en efectivo, una nota a plazo, alivio de la deuda o propiedad personal y se valora al "valor justo de mercado" de la propiedad no similar recibida. Es importante entender que el recibo de bota no descalifica el canje; simplemente introduce una ganancia imponible en la transacción.
Ya sea que su objetivo 1031 sea el aplazamiento total o parcial, trabaje con sus asesores fiscales y legales para hacer que su 1031 funcione estratégicamente de la mejor manera para su situación.
Aquí hay algunos escenarios para ilustrar la estrategia de aplazamiento parcial y total:
Si encajas en estos escenarios:
Tomar efectivo en la venta de la propiedad cedida Ejemplo: Lila está vendiendo su casa adosada de alquiler por $1,000,000. Al cierre del depósito en garantía, quiere recibir $100 000 para invertir en el mercado de valores y utilizar los fondos restantes para su Intercambio 1031. Los $100,000 no son parte del intercambio de impuestos diferidos. Si el vendedor toma dinero en efectivo de la venta, esa cantidad se convierte en un valor imponible.
Ejemplo de reducción de valor de compra: Lila está vendiendo su casa adosada de alquiler por $1,000,000 y planea utilizar un Intercambio 1031 para diferir sus impuestos. Sin embargo, solo puede ubicar una propiedad nueva con un precio de venta de $800,000 que desea comprar. Los $200,000 que no se reinviertan en bienes del mismo tipo estarán sujetos a impuestos.
Si encajas en estos escenarios:
Tomar efectivo en la venta de la propiedad cedida Ejemplo: Lila está vendiendo su casa adosada de alquiler por $1,000,000. Al cierre del depósito en garantía, quiere recibir $100 000 para invertir en el mercado de valores y utilizar los fondos restantes para su Intercambio 1031. Los $100,000 no son parte del intercambio de impuestos diferidos. Si el vendedor toma dinero en efectivo de la venta, esa cantidad se convierte en un valor imponible.
Ejemplo de reducción de valor de compra: Lila está vendiendo su casa adosada de alquiler por $1,000,000 y planea utilizar un Intercambio 1031 para diferir sus impuestos. Sin embargo, solo puede ubicar una propiedad nueva con un precio de venta de $800,000 que desea comprar. Los $200,000 que no se reinviertan en bienes del mismo tipo estarán sujetos a impuestos.
pero su objetivo es diferir el 100% de sus impuestos, considere estas posibles soluciones:
En lugar de tomar efectivo de la venta de la antigua Propiedad cedida, reinvierta todas las ganancias en una nueva Propiedad de reemplazo y luego realice un refinanciamiento en efectivo en una transacción separada después del cierre. Por lo general, se considera menos riesgoso refinanciar la nueva propiedad de reemplazo (en lugar de la antigua propiedad cedida) a través de una transacción posterior al cierre por separado.
Compensar la ganancia en parte o la totalidad del efectivo retenido con pérdidas acumulables o deducciones de gastos para ese año fiscal.
Si no puede encontrar suficientes bienes que igualen o excedan el valor de su antiguo Bien cedido, considere adquirir una participación fraccionaria en Bienes de reemplazo adicionales, como un interés beneficioso en un Fideicomiso estatutario de Delaware (DST). Los DST permiten a los contribuyentes adquirir pequeños intereses fraccionarios en carteras de propiedades tales como viviendas multifamiliares, viviendas para estudiantes, instalaciones de casilleros de almacenamiento, etc.
El punto importante es no asumir que debe pagar impuestos si no puede ubicar la propiedad a los valores correctos o si necesita efectivo. La situación fiscal de cada persona es diferente, por lo que siempre busque la orientación de un asesor fiscal antes de comenzar sus transacciones.
Arranque en intercambios 1031
El término bota se refiere a bienes que no son del mismo tipo recibidos en un intercambio. Por lo general, el arranque es en efectivo, una nota a plazo, alivio de la deuda o propiedad personal y se valora al "valor justo de mercado" de la propiedad no similar recibida. Es importante entender que el recibo de bota no descalifica el canje; simplemente introduce una ganancia imponible en la transacción. El Intercambiador tiene un "intercambio parcialmente diferido de impuestos" en lugar de un "intercambio totalmente diferido de impuestos". En consecuencia, cualquier propiedad que no sea del mismo tipo recibida en un intercambio estará sujeta a impuestos, hasta el monto de la ganancia realizada de la venta de la propiedad cedida.
Algunos ejemplos comunes de arranque son:
Los ingresos en efectivo que un Intercambiador toma del depósito en garantía (liquidación) antes de que los ingresos restantes se envíen al Intermediario Calificado;
Los ingresos en efectivo recibidos por el Intercambiador, por cualquier motivo, al cierre (liquidación) de la propiedad de reposición;
Los ingresos en efectivo del intercambiador que quedan después de que finaliza el intercambio;
Propiedad no calificada, como acciones, bonos, pagarés o intereses de sociedades;
Producto tomado del intercambio en forma de pagaré. Un Intercambiador puede utilizar las reglas de venta a plazos del IRC §453 para "distribuir" el reconocimiento de la ganancia. Además, consulte el Tema de intercambio "Financiamiento del vendedor combinado con un intercambio de impuestos diferidos" para conocer las formas de utilizar un Pagaré para diferir la ganancia imponible en la Propiedad de reemplazo;
Alivio de la deuda sobre la propiedad cedida causada por la asunción de una hipoteca o un acuerdo para pagar otra deuda que no se reemplaza en la propiedad de reemplazo;
Bienes que no son del mismo tipo, por ejemplo, bienes inmuebles intercambiados por bienes muebles
Propiedad destinada para uso personal y no para uso del Intercambiador como propiedad de inversión o uso comercial (excepto según lo permitido por el Procedimiento de Ingresos 2008-16). Véase el Tema de Exchange titulado “Procedimiento de Ingresos 2008-16”.
Para evitar tener arranque, el Intercambiador debe seguir tres reglas:
Comprar Propiedad de Reemplazo del mismo tipo de igual o mayor valor que la Propiedad Renunciada (comprar igual o mayor valor);
Reinvertir todo el patrimonio neto (fondos de intercambio) de la venta de la Propiedad cedida en la Propiedad de reemplazo (gastar todo el patrimonio neto); y
Obtener una deuda igual o mayor sobre la Propiedad de reemplazo que la que se pagó o asumió sobre la Propiedad cedida (reemplazar la deuda). Nota: Una reducción en la deuda de la propiedad de reemplazo se puede compensar con efectivo adicional del Intercambiador. Dicho de otra manera, el valor de la deuda pagada sobre la Propiedad Cedida debe ser reemplazado con efectivo o deuda colocada sobre la Propiedad de Reposición.
Como cuestión práctica, el cumplimiento de las dos primeras reglas; comprar propiedades de igual o mayor valor y reinvertir todos los fondos del intercambio, dará como resultado que se satisfaga el requisito de la deuda.
Refinanciación antes y después de los intercambios
El refinanciamiento para sacar capital de una propiedad antes o después de completar un intercambio de impuestos diferidos puede resultar en una transacción sujeta a impuestos según la "doctrina de transacción escalonada". El IRS puede argumentar que un refinanciamiento de "devolución de efectivo", inmediatamente antes de que se complete el intercambio, es solo un paso en muchos pasos que resultan en no reinvertir todo el capital de la propiedad cedida. De ello se deduce que los ingresos del préstamo de refinanciamiento estarían sujetos a impuestos como arranque. Esta doctrina de “transacción escalonada” le permite al IRS volver a caracterizar transacciones aparentemente separadas en una sola transacción a efectos fiscales. El resultado es un resultado desafortunado para el Intercambiador si el IRS cree que no hubo un propósito comercial independiente para el refinanciamiento. En otras palabras, la pregunta fundamental es: "¿El propósito del préstamo no era más que el deseo del Intercambiador de retirar efectivo del capital de las Propiedades Cedidas o de Reemplazo sin pagar impuestos?"
En Fred L. Fredericks v. Comisionado, TC Memo 1994-27, 67 TCM 2005 (1994), el intercambiador refinanció la propiedad cedida dos semanas después de ejecutar un contrato para vender la propiedad y menos de un mes antes del intercambio resultante. Usando la doctrina de transacciones escalonadas, el IRS argumentó que los ingresos del refinanciamiento deben considerarse como un inicio imponible. El Intercambiador prevaleció al demostrar que había intentado refinanciar la propiedad durante un período de dos años. En este caso, el Tribunal concluyó que la operación de refinanciamiento: a) tenía un objeto comercial independiente; b) no se celebró únicamente con el propósito de evadir impuestos; y c) tenía su propia sustancia económica que no era interdependiente con la venta y permuta de la Propiedad Cedida.
Los cambistas deben discutir sus planes para refinanciar con sus asesores fiscales y considerar cuidadosamente los siguientes temas para ayudar a evitar las trampas de la "doctrina de transacción escalonada":
Como regla general, la transacción de refinanciamiento debe estar separada de la transacción de compra o venta de intercambio para respaldar la posición de que no están interconectadas.
El préstamo de refinanciamiento y la venta o compra en el intercambio deben documentarse como transacciones separadas para evitar cualquier "interdependencia" de las transacciones.
Por lo general, se considera menos riesgoso refinanciar la propiedad de reemplazo (en lugar de la propiedad cedida) a través de una transacción posterior al cierre por separado.
El intercambiador debe poder demostrar un propósito comercial independiente para un préstamo de refinanciamiento de la propiedad cedida
